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Quel est le montant d’apport idéal pour mon achat immobilier ?

Vous souhaitez devenir propriétaire ? Comme la plupart des Français, vous allez devoir souscrire à un crédit immobilier pour pouvoir financer votre projet… ce qui nécessite souvent un apport personnel ! Bien que cet apport ne soit pas obligatoire sur le papier, celui-ci reste un élément déterminant dans l’obtention d’un prêt immobilier, ne serait-ce que pour couvrir les frais d’acquisition. On vous explique pourquoi cet apport personnel est essentiel et en quoi son montant peut avoir une influence sur votre projet.

Un apport de 10 % pour couvrir les frais

Pourquoi faut-il fournir un apport personnel pour obtenir un crédit ?

Les banques demandent quasi systématiquement aux emprunteurs de financer eux-mêmes les frais de notaire et de garanties liés à leur achat. Cela s’explique par le fait qu’en cas de défaut de paiement et de saisie du bien, la banque ne pourrait pas récupérer cette somme. Elle limite donc sa prise de risque en poussant l’emprunteur à payer les frais d’acquisition de sa poche.

Le montant minimal de l’apport dépend donc du montant des frais cités ci-dessus. On considère alors qu’il est de 10 % dans le cas d’un achat dans l’ancien et de 5 % dans le cas d’un achat dans le neuf, afin de correspondre aux frais d’acquisition de chaque type de bien.

Avec quel argent peut-on constituer son apport ?

L’apport personnel peut être issu de différentes sources : 

  • votre épargne personnelle
  • votre compte courant
  • votre assurance-vie
  • un PEL ou un CEL
  • une plus-value réalisée sur la vente d’un autre de vos biens
  • des indemnités
  • un héritage
  • une donation

Si toutes les sources d’apport sont acceptables, sachez tout de même que la banque appréciera d’autant plus un apport constitué à partir d’un compte épargne, puisque cela témoigne de votre capacité à gérer vos finances et à mettre de l’argent de côté. 

Un apport de 20 % pour améliorer son dossier de prêt

Lorsqu’on parle de 10 % d’apport, on parle bien d’un minimum ! Dans tous les cas, un apport supérieur sera un atout majeur aux yeux des banques. Aussi, en doublant votre apport, vous pourrez obtenir d’excellentes conditions d’emprunt, avec un taux d’intérêt plus bas et une durée d’emprunt plus courte.

Cela permet en plus de rassurer les banques, en leur montrant que vous êtes capable d’épargner et de gérer votre argent : deux qualités requises pour être un bon emprunteur !

Réaliser une simulation de prêt pour mesurer l’effet d’un apport

Afin de connaître exactement l’apport dont vous avez besoin pour votre projet et évaluer son impact sur votre crédit, l’idéal est de réaliser une simulation de prêt. En renseignant différents paramètres comme vos revenus, la durée de votre emprunt et le prix du bien que vous envisagez d’acheter, vous pourrez ensuite faire varier le montant de votre apport pour voir comment il fait évoluer vos conditions de prêt.

Pour mesurer tout cela, vous pouvez par exemple utiliser le simulateur de crédit immobilier gratuit Pretto, qui vous permet d’avoir accès à toutes ces informations en quelques clics, et ce, sans avoir à renseigner vos coordonnées pour obtenir un résultat.

Vous pourrez voir par exemple que la question de l’apport personnel peut aussi être nuancée par le montant de votre épargne résiduelle, qui peut être un gage de sécurité important pour les banques, avec une influence certaine sur votre taux d’intérêt. Vous pourrez également constater qu’un apport de 15 % n’apportera pas de très grands changements à vos conditions d’emprunt, et qu’il vaut mieux garder cet argent de côté pour des travaux, un autre projet immobilier, ou simplement épargner.

Dans certains cas, un prêt sans apport est possible

Certains profils peuvent tenter d’obtenir un prêt sans apport. Il faut cependant prendre en compte que cela représente un risque plus important pour les banques, qui peuvent alors chercher à compenser avec des taux d’intérêts plus élevés. 

  • Les jeunes primo-accédants : 

Les jeunes actifs n’ont pas forcément eu le temps de se constituer un apport. Aussi, ils peuvent obtenir un financement à 110 % s’ils présentent de bonnes garanties.

  • Ceux qui ont une épargne importante :

Les emprunteurs disposant d’une épargne conséquente, placée sur des produits financiers divers (assurance vie, etc), peuvent prétendre à un financement à 110 %. Bien entendu, il est préférable d’avoir son argent placé dans la banque où on emprunte.

  • Les investisseurs : 

Les acquéreurs qui souhaitent acheter pour investir peuvent eux aussi négocier un prêt sans apport, dans la mesure où ils peuvent calculer la rentabilité de leur investissement de manière précise et ainsi rassurer les banques. En plus, les intérêts du crédit immobilier permettent de réduire le bénéfice foncier, et ainsi, les impôts payés par les investisseurs : ils ont donc tout intérêt à emprunter un maximum !

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David Audran

Responsable du blog CultureBanque. Expérience professionnelle en banque de détail, finance d'entreprise et analyse financière.

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