Le taux d’usure est un taux d’intérêt maximal au-delà duquel les banques ne sont pas autorisées à prêter de l’argent. Ce taux est fixé par la Banque de France et révisé chaque trimestre. Le taux d’usure varie en fonction de la durée du prêt et du type de crédit. En raison de la hausse rapide des taux d’intérêts, le taux d’usure est exceptionnellement révisé tous les mois depuis février 2023.
Le taux d’usure est initialement conçu pour limiter les manœuvres de taux, il était un avantage pour les emprunteurs, car il limitait les taux d’intérêt pratiqués par les établissements de crédit. Dans le contexte baissier connu ses 10 dernières années cela ne posait aucun souci. Mais depuis un peu plus d’un an, les taux remontent et les banques percutent ce plafond de verres. Car si le taux d’intérêt demandé par la banque pour un prêt immobilier dépasse le taux d’usure, la banque est en infraction et risque une amende pouvant aller jusqu’à 300 000 euros et une peine de prison (article L341-5, Code de la consommation). Le taux d’usure constitue donc une protection pour les emprunteurs.
Le taux d’usure est d’autant plus un obstacle dans un contexte haussier des taux. Car il est normalement calculé sur le dernier trimestre (taux bas) alors que les conditions de marchés (taux plus élevés) nécessitent que les banques prêtent de l’argent à des taux supérieurs. Soit la banque s’assoit sur sa marge (notamment, sa prime risque.), soit elle refuse tout simple le prêt. Ce mécanisme de protection peut rendre l’obtention d’un financement plus difficile pour les emprunteurs, ce qui explique le ralentissement du marché du crédit. Le gouvernement a décidé en février de réviser le taux d’usure chaque mois pour absorber la hausse et être en adéquation avec le marché, cette décision a été prolongée jusque-là fin de l’année.
Enfin, il est important de rappeler que le taux d’usure ne doit pas être confondu avec le taux de votre prêt immobilier. Le taux de votre prêt, c’est le taux nominal : le taux de base appliqué à un crédit. Il représente le coût financier de l’emprunt, sans prendre en compte les autres frais et charges liés au prêt. En d’autres termes, il ne tient pas compte des frais de dossier, des assurances, des frais de garantie ou d’autres frais annexes.
Le taux qui réunit tous les frais, c’est le TAEG (taux Annuel Effectif Global). Pour déterminer le taux d’usure, on se base sur le TAEG.
Les taux d’intérêt et l’assurance emprunteur pratiqués par les banques peuvent être très différents en fonction de votre profil d’emprunteur, de la durée de votre prêt, du montant emprunté, de l’objet du crédit et de la situation du marché. Il est donc important de bien négocier avec les banques ou un courtier qui est là pour vous aider pour obtenir les meilleurs taux d’intérêt et d’assurance possible.
Exemple simplifié :
Un couple souhaite acheter un bien immobilier à 260k€.
Les clients apportent le montant des frais :
- Frais de notaire (non pris en compte dans le calcul du TAEG) ;
- Frais de garantie 2500€ ;
- Frais dossier de la banque 800€.
Le couple emprunte 260k€ sur 25 ans à 4% (taux nominal du crédit) + assurances 0,80%
Son TAEG revient à 5,43%, si le taux d’usure est de 5,33% le dossier sera refusé.
La marge de manoeuvre est parfois fine, un apport ou une négociation peut faire passer le dossier dans la norme.
