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Etat des lieux du marché des crédits immobiliers

L’évolution du marché des crédits immobiliers au dernier trimestre 2017

Créé en 2007, l’Observatoire Crédit Logement propose des analyses régulières et précises du marché des crédits résidentiels en France. Il nous en dit long sur l’évolution des crédits au sein de l’Hexagone, en nous donnant des indicateurs moyens et en analysant une certaine cohérence d’ensemble. Les rapports publiés par l’Observatoire Crédit Logement permettent de traduire la réalité de l’évolution des marchés immobiliers. Voyons donc quelles sont les tendances qui se dégagent, pour le dernier trimestre de l’année 2017.

Une très légère remontée des taux

Tout d’abord, si les taux bancaires sont restés relativement stables, ils ont légèrement remonté depuis le mois de novembre 2016. Sur cette période, on constate une augmentation générale de 17 points de base sur les prêts à 15 ans, de 15 points de base sur les prêts à taux fixe à 20 ans et de 16 points sur les prêts à 25 ans. Le taux moyen de l’ensemble des marchés en décembre 2017 se fixait à 1,51 %. De manière générale, la production de crédits reste malgré tout exceptionnelle et les établissements bancaires expriment toujours leur volonté de soutenir la demande. Notons également que, pour une même durée, l’éventail des taux pratiqués est extrêmement large, dépendant notamment du niveau relatif de l’apport personnel mobilisé.

Une durée de prêt qui a tendance à s’allonger

La durée des prêts bancaires, quant à elle, continue de s’allonger. Au quatrième trimestre 2017, elle était en moyenne de 217 mois, soit 14 mois de plus qu’en 2014. La production de crédits de plus de 25 ans représente 28,4 % du marché. Les durées de plus de 20 ans constituent 59,4 % des prêts immobiliers tandis que les crédits de moins de 15 ans ne concernent que 12,7 % de la production. Cela s’explique par la hausse des prix de l’immobilier constatée depuis 2015. Si les faibles taux de crédit favorisent l’acquisition des ménages, le coût d’emprunt est plus important, ce qui implique un allongement de la durée des prêts octroyés.

Une augmentation du coût de crédit

Après plusieurs années de lente progression, les revenus des emprunteurs augmentent plus rapidement. De ce fait, le montant de leur apport personnel se redresse également. Cependant, cela ne suffit pas à compenser la forte remontée du coût des opérations réalisées, ce qui pèse sur les capacités de réalisation des projets immobiliers des ménages.

L’indicateur de solvabilité en nette amélioration

La solvabilité des demandes s’est considérablement redressée au deuxième trimestre 2017, après une dégradation pour les six premiers mois de l’année. Cela est lié à des conditions de crédits qui restent propice et à la déformation de la structure de la clientèle. En effet, le marché de l’immobilier semble se déplacer progressivement vers une clientèle plus aisée qu’auparavant. On constate notamment que la part des moins de 35 ans qui réalisent un achat immobilier a de nouveau reculé en 2017, s’accompagnant d’un regain de la part de 45 à 55 ans.

Une surface achetable majoritairement stable

Enfin, l’Observatoire Crédit Logement dresse aussi un bilan de la capacité des ménages à acheter. Cet indicateur tient compte du niveau de revenus des emprunteurs, de leur taux moyen d’apport personnel, du prix au mètre carré, de la surface habitable par ville, de la durée des crédits accordés et du taux auxquelles ils empruntent. Ainsi, dans 65 % des villes de plus de 100 000 habitants, la surface achetable reste à peu près stable. Néanmoins, certaines agglomérations comme celles de Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Montpellier, Toulouse ou encore Strasbourg, pour n’en citer que quelques-unes, continuent de voir une baisse de la surface achetable par les ménages, compte tenu de la hausse des prix de l’immobilier.

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David Audran

Responsable du blog CultureBanque. Expérience professionnelle en banque de détail, finance d'entreprise et analyse financière.

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