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L’évolution du marché de l’habitat : où en est-on ?

Le marché de l’immobilier est en constante mutation et a subi de profonds bouleversements au cours des dernières années.

2016 a notamment été marquée par une chute de 89 points de base des taux de crédits immobiliers1. Si l’été est une période plutôt calme en matière de transactions immobilières, le mois de septembre s’avère souvent très dynamique. L’heure est donc venue pour nous de vous dresser un premier bilan du marché de l’habitat en 2017.

Des taux au plus bas et des prix de transaction en hausse

Si les taux de crédit avaient commencé à remonter au second semestre 2015, cette hausse ne fut que de courte durée. Ils ont amorcé une nouvelle descente en 2016 et ont même atteint des niveaux jamais enregistrés. Si cette tendance s’est très légèrement inversée depuis le début de l’année 2017, la faiblesse des taux reste toujours d’actualité et leur remontée est particulièrement lente.

taux-credit-habitat

Source du graphique: ACPR, enquête annuelle sur le financement de l’habitat

Les critères d’octroi des prêts immobiliers par les banques, quant à eux, restent inchangés.

Favorisée par ces taux attractifs, l’activité immobilière est particulièrement dynamique, tant en termes de prix que de volumes de transactions. La hausse des prix du neuf, amorcée depuis le milieu de l’année 2014, ne cesse de se confirmer. De même, si l’ancien avait autrefois tendance à devenir plus abordable, ses prix sont largement repartis à la hausse. Les évolutions tarifaires au mètre carré restent néanmoins très contrastées d’une région à l’autre.

Ainsi, en 2016, les prix de l’ancien ont augmenté en moyenne de 1,7 % en France mais de 4,4 % à Paris1. Dans le même temps, le nombre de transactions immobilières a enregistré une hausse de 6 % en 20161. Cette large reprise de l’activité s’est d’ailleurs encore confirmée en volume au cours de ce début d’année 2017.

Les rachats de crédit à leur plus haut niveau

Dans ce contexte, la production de crédits à l’habitat augmente aussi très largement, notamment depuis le mois d’août 2016. On constate actuellement une hausse de plus de 60 % du montant des prêts à l’habitat par rapport à l’année précédente, dont le point culminant se situe en janvier 20171.

production-pret-habitat

De même, après être revenus à des niveaux relativement mesurés sur le second semestre 2016, les rachats de crédits externes ont enregistré une forte hausse sur la première partie de l’année 2017 et ont atteint des taux comparables à ceux observés en 2015. Les rachats et les renégociations de crédit représentent 45,2 % des prêts immobiliers de 2016, atteignant même un point culminant à 61,6 % en janvier 20171.

rachat-credi-externe

Vers une baisse des prêts relais et une hausse des prêts à taux fixe ou des prêts cautionnés

Le reste des prêts nous laisse observer plusieurs tendances. Les acquéreurs déjà propriétaires concentrent toujours la part la plus importante du marché immobilier (50.3% en avril 20171). La part de l’investissement locatif progresse légèrement tandis que celle des autres types de crédits demeure relativement stable. La part de crédits à taux variable ne cesse de chuter et représente désormais une part minime des crédits octroyés. Les prêts à taux fixe atteignent aujourd’hui 97,9 % de la production des crédits immobiliers1. De même, malgré une légère hausse en 2016, les prêts relais se maintiennent un niveau relativement bas. Ils sont actuellement trois fois moins nombreux qu’en 2007.

Enfin, notons que les cautions apportées par les établissements de crédit, principalement émises par le Crédit Logement, représentent la première source de garantie des prêts immobiliers. À l’inverse, les garanties réelles (hypothèques ou privilèges de prêteur de denier) sont en recul. Globalement, les emprunteurs continuent d’être très largement assurés contre les risques de décès (89.9%) ou d’incapacité de travail (81.5%). Ils le sont beaucoup moins pour la perte d’emploi (4.5%) mais cette part reste stable depuis 20101.

1 Source: ACPR, enquête annuelle sur le financement de l’habitat

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David Audran

Responsable du blog CultureBanque. Expérience professionnelle en banque de détail, finance d’entreprise et analyse financière.

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