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Les prêts immobiliers : quel est le profil de risque des emprunteurs ?

Les taux de crédit à l’habitat n’ont jamais été aussi bas.

Ils ont atteint un nouveau record au mois de décembre 2016, ce qui favorise très nettement la hausse du nombre de transactions sur le marché immobilier. Les prix ont également tendance à augmenter, ce qui ne freine pas pour autant l’ardeur des acheteurs. Alors, quel est le profil des emprunteurs actuels ? Quels risques prennent-ils ? Pour quelle durée et quel montant ?

Une nette augmentation du montant et de la durée des prêts immobiliers

Portés par les faibles taux d’intérêt, les emprunteurs ne cessent d’accroître leur taux d’endettement. Ainsi, le montant moyen des prêts accordés par les banques est en constante progression. Selon une enquête annuelle sur le financement de l’habitat réalisée par l’INSEE en 2016, il a enregistré une hausse de 6 % en 2016, s’élevant désormais à 157 900 €. Cette hausse est d’ailleurs plus marquée encore pour les acquéreurs déjà propriétaires (+7.1%, soit 176 300€). Cette augmentation reste plus mesurée pour les primo accédant (+4,7 %), les rachats de crédit (+2,8 %) et les investissements locatifs (+4,9 %). De même, notons que ces chiffres sont à nuancer en fonction des régions. Cette augmentation du prix moyen est plus prononcée en Île-de-France (+7.3% sur les 12 derniers mois) qu’en Province (+4.7% sur la même période).

prêt moyen habitat

En parallèle, pour compenser cette hausse de montant, la durée des prêts immobiliers a aussi augmenté de plus de 7 mois en 2016, atteignant 18,6 ans en moyenne. Là encore, cette augmentation de durée est plus marquée pour les acquéreurs déjà propriétaires (+ 6,7 mois) ainsi que pour les investisseurs (+ 5,8 mois). En revanche, la plupart des banques ne réalisent plus de prêts dont la durée est supérieure à 25 ans, hormis pour des clients très jeunes, primo-accédants, et bénéficiant de conditions particulières (PTZ par exemple).

Des revenus moyens plus faibles et un taux d’effort plus important

Le taux d’effort :

Le taux d’effort qualifie la partie maximale de ses revenus qu’un emprunteur est capable de consacrer au remboursement de son prêt. Idéalement, le taux d’effort ne doit jamais excéder 33 % des revenus.

En corrélation avec les données précédemment citées, le taux d’effort a lui aussi subi une hausse relativement importante en 2016. Il s’agit de la première augmentation de ce taux depuis sa baisse constante entamée en 2010. Ce phénomène récent s’observe sur la plupart des segments détaillés précédemment. Néanmoins, en 2017, il semble déjà repartir à la baisse, à l’exception de l’investissement locatif. En effet, les investisseurs restent à ce jour les emprunteurs dont le taux d’effort est le plus important. Il est souvent supérieur à 35 %. À l’inverse, les primo-accédants ont un taux d’effort plus faible.

Notons également que ce constat s’explique par une baisse du revenu moyen estimé des emprunteurs. Ce dernier a reculé de 1,5 % en 2016 (Source : Banque de France).

Un surfinancement et un endettement en hausse

L’augmentation de la dette immobilière des ménages français a engendré une forte progression de leur taux d’endettement moyen, exprimé en années de revenus. En 2016, celui-ci a augmenté de près de quatre mois, dépassant cette fois très largement son précédent pic de 2010. Cette tendance se confirme sur l’ensemble des segments et semble se poursuivre en 2017.

En parallèle, la LTV (loan to value), c’est-à-dire le ratio entre le montant du crédit et la valeur d’achat du logement, continue de se dégrader. Sa progression a marqué un léger ralentissement en 2016 mais semble reprendre de plus belle depuis le début de l’année 2017. La hausse de la LTV et du surfinancement trouve son origine dans la diminution du taux d’apport moyen des prêts immobiliers. Généralement, les prêts pour lesquels la LTV est la plus élevée concernent une clientèle jeune, appartenant à une catégorie d’ouvriers et d’employés, et ne disposant pas d’une épargne suffisante pour réaliser leur opération. Cette tendance concerne également les investissements locatifs.

Pour découvrir l’étude de l’ACPR en détail : https://acpr.banque-france.fr

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David Audran

Responsable du blog CultureBanque. Expérience professionnelle en banque de détail, finance d’entreprise et analyse financière.

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