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Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP classique)

La finalité du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est de pouvoir se constituer ou développer un patrimoine ainsi qu’une rente défiscalisée pour un complément de revenus.

Pour rappel, en ce qui concerne une location meublée, le logement objet de la location est dit meublé dès lors que celui-ci dispose du mobilier et des équipements adaptés à la vie courante. Le propriétaire doit alors permettre au locataire de s’installer, en n’apportant que ses seuls effets personnels et donc mettre à sa disposition, une cuisine équipée, une salle de bain, un lit, un canapé, de la vaisselle et divers meubles de rangement.

Quel est l’objectif principal du dispositif en LMNP ?

La finalité du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est de pouvoir se constituer ou développer un patrimoine ainsi qu’une rente défiscalisée pour un complément de revenus (préparation de la retraite par exemple). En faisant l’acquisition d’un bien immobilier locatif neuf ou ancien, meublé, vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse et du jeu de l’amortissement.

A quel type d’investisseur s’adresse un tel placement ?

Tous les contribuables sont concernés, à l’exception de ceux inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel (sauf si les recettes brutes annuelle de l’activité locative, sont inférieures à 23 000€ TTC).

Attention, le montant des loyers (des biens meublés que vous mettez en location) ne doit pas être supérieur au montant total des autres revenus professionnels.

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Comment fonctionne le dispositif LMNP ?

Il s’agit d’investir dans un bien disponible en résidence de service. Vous signez à cette occasion (en tant que bailleur), un bail commercial (pour une période de 9 à 12 ans) avec une société exploitante professionnelle (en qualité de preneur).

La mission de l’exploitant professionnel est alors de gérer la résidence et donc indirectement votre logement, à votre place.

Plusieurs types de résidences et donc de biens sont disponibles. Votre choix sera définit par plusieurs critères, notamment le budget que vous souhaitez allouer à votre placement ainsi que l’activité de la résidence dans laquelle vous souhaitez investir.

La performance de votre investissement résultera du type de résidence, des opportunités du marché, de la cohérence de l’emplacement ainsi que de la compétence du gestionnaire. Le rendement locatif moyen est toutefois d’environ 5%.

Voici les différentes résidences de services qui peuvent vous être proposées et leurs principales caractéristiques :

→ Une résidence de tourisme

Les résidences de tourisme constituées de chambres ou d’appartements, sont destinées à l’accueil des vacanciers tout au long de l’année ou de façon saisonnière. Certains services peuvent également y être proposés (infrastructures sportives, animations…).

En étant une des destinations touristiques des plus appréciée au monde, le territoire français représente un fort potentiel pour ces résidences. Les opportunités d’évolution du secteur touristique en France et son influence dans la vie économique du pays garantissent donc la durabilité de ce marché.

→ Une résidence d’affaire

Ces logements sont mis à la disposition des hommes et des femmes d’affaires en déplacement et situés usuellement à proximité des zones de bureaux.

Le tourisme d’affaire constitue malgré la crise de bonnes opportunités d’investissement en France. Depuis 2008, on note une forte augmentation du nombre de logements, ce qui valide la corrélation entre produit disponible et croissance du marché.

→ Une résidence étudiante

Ces résidences sont destinées à des étudiants, à la recherche d’un logement et d’équipements spécifiques : service de restauration, infrastructure sportive, proximité des transports ou de l’école… Principalement composées de logements type T1 ou T2, elles sont majoritairement situées à proximité de lieux d’enseignement.

Avec comme objectif d’ici 2020 de multiplier par 2 le nombre de ces biens pour atteindre le chiffre de 680 000 logements, le marché bénéficie du soutien du ministère de l’Enseignement supérieur. Le manque flagrant de ces résidences annonce de belles opportunités sur ce secteur. L’acquisition de ce type de bien est par ailleurs facilitée par un prix plus restreint (superficie réduite).

→ Une résidence sénior

Il s’agit d’une résidence dite « non médicalisées » dont l’infrastructure facilite le quotidien de personnes à la retraite, mais qui toutefois demeurent autonomes, en mettant à leur disposition un logement adapté ainsi que certains services d’aide à la personne (restauration, personnel de ménage…). Habituellement, ces résidences sont situées en centre-ville pour davantage de proximité avec les commerces et autres services.

Le vieillissement de la population et l’allongement de l’espérance de vie en font un marché à fort potentiel. De plus avec des emplacements généralement de qualité et des types de biens ressemblants à des biens d’habitation classique (du T1 au T3), vous réalisez un réel placement immobilier.

→ Un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agés Dépendantes EHPAD

L’objectif étant d’accueillir des personnes dépendantes, ces résidences sont médicalisées et proposent aux personnes une aide quotidienne (médecins, aides-soignants…). Elles se situent le plus souvent en périphérie des villes. Cet investissement est cependant un peu différent car même si le rendement est légèrement supérieur aux autres résidences, il s’agit de chambres médicalisées d’une dizaine de m².

Le marché des EHPAD est également un marché à fort potentiel. On estime que dans les 10 à 15 prochaines années, le nombre de personnes âgées augmentera de près de 25 %. Cette solidité du marché rend cet investissement attractif.

Quel est l’avantage de signer un bail commercial ?

En faisant le choix d’investir en LMNP et donc de signer un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, vous faites le choix de réaliser un investissement en immobilier géré. Ce bail, contrairement à un bail classique avec un particulier n’est pas établi pour une durée de 3 ans, mais généralement pour une période de 9 ans à 12 ans, le rendant plus sécurisant.

Il est également simple dans sa constitution puisque seulement trois mentions obligatoires doivent y figurer, à savoir, la durée d’engagement de la location, le descriptif des locaux concernés / l’usage envisagé ainsi que le montant du loyer et les conditions de paiement. Vous disposez donc d’une grande liberté contractuelle, vous permettant d’insérer de nombreuses clauses.

Le principal avantage du bail commercial dans le cadre des résidences gérées, est de contraindre le gestionnaire à verser le loyer (fixé préalablement) au propriétaire. En d’autres termes, celui-ci est donc responsable, du taux de remplissage de la résidence, de la prise en charge des frais de fonctionnement, de la gestion comptable et financière, de la gestion du personnel et des locataires. Vous bénéficiez alors de loyers garantis sans risque d’impayé (que le logement soit vacant ou non), d’une gestion facilité ainsi que d’un patrimoine suivi et entretenu.

En conséquence, dans le cadre d’un investissement immobilier LMNP, le bail commercial constitue un mécanisme très attractif, en vous déchargeant de toutes les contraintes de la gestion locative.

Régime fiscal de l’investissement en LMNP

D’un point de vue fiscal, l’avantage de ce dispositif est qu’il vous donne la possibilité d’amortir le bien dans le temps.

Grâce à l’amortissement de l’immobilier et du mobilier, votre imposition sur les loyers sera nettement allégée et ceci sur une longue période. L’astuce est de soustraire du montant total annuel des loyers que vous percevez, la somme équivalente à la dépréciation de l’immeuble et du mobilier en raison de l’usure ou du temps. Cet amortissement est ventilé généralement de façon linéaire sur une durée d’environ 30 ans (5 à 10 ans pour le mobilier). Le montant de l’amortissement qui est déduit fiscalement ne peut pas être supérieur aux loyers perçus, donc le déficit foncier est impossible, en revanche, le report du surplus est possible sur les années suivantes sans limitation de durée.

En outre, ce placement vous donne la possibilité de déduire les dépenses d’entretien, les charges et les intérêts d’emprunts (dans le cadre d’un financement à crédit) de vos revenus.

En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, les fruits tirés de la location devront être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). La fiscalité sur ces BIC est clairement plus intéressante que la fiscalité sur les revenus fonciers.

En conclusion ?

Un investissement LMNP vous assure la constitution d’un véritable patrimoine (placement pierre) et d’un complément de revenus non négligeable. Sous certaines conditions il vous est possible de récupérer la TVA et de ce fait de réaliser in fine une acquisition HT.

Une fiscalité avantageuse, l’abattement possible des charges cumulées et l’amortissement comptable permettent de réduire vivement la pression fiscale exercée sur les revenus locatifs tirés de ce placement.

Enfin, la présence à vos côtés d’un exploitant professionnel, vous décharge de nombreuses responsabilités liées à la gestion locative du bien ainsi que de la plupart des frais qui sont assumés par le gestionnaire et/ou locataire.

Le dispositif LMNP, n’étant pas un véritable dispositif de défiscalisation, il n’est donc pas soumis au plafonnement des niches fiscales. Lors de la revente de l’appartement LMNP le régime des plus-values immobilières sera appliqué.

Crédit Photo “Real-Estate Bubble On The Hand” de Sujin Jetkasettakorn sur freedigitalphotos.net

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Alexandre Ribera

Conseil en stratégies et optimisations patrimoniales

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