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Le crowdfunding immobilier et ses risques

Le crowdfunding immobilier, vrai bon plan ou gros risque ?

Comme bien d’autres secteurs de l’économie, celui de l’immobilier s’est lui aussi mis à la mode du crowdfunding (financement participatif). Celui-ci touche tout autant le neuf que l’ancien et fait miroiter des rendements particulièrement attractifs aux particuliers désireux d’investir dans des projets immobiliers. Néanmoins, la prudence s’impose…

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier repose sur des plateformes de financement participatif. Ces dernières proposent un ou plusieurs projets en attente de financement à des particuliers désireux d’investir et d’obtenir une meilleure rémunération pour leur épargne.

Chaque projet est présenté avec le montant total du financement attendu, la date d’arrêt de la collecte et un ensemble d’informations concernant le futur bien immobilier. Généralement, le ticket d’entrée pour investir sur ce genre de plateforme est compris entre 1000 et 3000 €.

Les investisseurs deviennent en quelque sorte des « co-promoteurs » soutenant un projet de construction. Le rendement affiché, mais non garanti, varie quant à lui généralement entre 8 et 12 % annuel, une véritable aubaine si l’on considère les taux actuels de l’épargne classique ! Oui, mais attention, cette opération n’est pas sans risque…

Les principaux risques liés au crowdfunding immobilier

Il existe trois risques majeurs lorsque l’on se lance dans une opération de crowdfunding immobilier.

Le premier est celui de l’augmentation imprévue des coûts ou des délais du chantier venant entamer la rentabilité du projet. Néanmoins, les plateformes proposent généralement des dispositifs prévenants ce genre de risques tels qu’une garantie financière d’achèvement (GFA), une garantie tout risque chantier (TRC) ou une assurance dommage ouvrage (DO).

Le deuxième risque, quant à lui, repose plutôt sur le fait que le bien immobilier ne trouve pas d’acheteur une fois construit. Ainsi, il est préférable d’opter pour des habitations pré-commercialisées avant le lancement du projet.

Enfin, le troisième risque repose sur des difficultés financières au niveau de la société mère du promoteur. C’est pourquoi, la plupart des plateformes de crowdfunding réalisent des audits quant à la structure de ces sociétés, analysant par exemple leurs bilans, leurs fondamentaux financiers et leur expérience. Notons cependant que moins il y a de risques et moins le projet est rémunéré, et vice versa.

Le cas de la société Terlat

Le groupe Terlat est un promoteur français qui était engagé dans plusieurs opérations de financement participatif. Celle-ci a connu un fort développement ces dernières années jusqu’à employer 80 salariés. Son activité devait atteindre son seuil de rentabilité en 2016 avec la production de 400 lots selon les informations communiquées.

Néanmoins, un apporteur extérieur de fonds n’a finalement pas pu intervenir financièrement dans les temps et cela a contraint le groupe à se déclarer en cessation de paiement le 5 janvier 2017. Une procédure de redressement judiciaire a été ouverte pour RETOME la holding du groupe Terlat et une société fille d’ossature bois.

Or, les programmes immobiliers du groupe Terlat étaient en partie financés par des investisseurs d’Anaxago et de Wissed, deux plateformes de crowdfunding…

La législation française en la matière exige que les programmes immobiliers soient portés par une société de construction distincte. C’est précisément dans ce genre de société de construction que les investissements d’Anaxago et Wissed avaient été réalisés. C’est pourquoi, à l’heure actuelle, malgré le redressement judiciaire de Terlat, Anaxago et Wissed n’envisagent pas de perte en capital pour leurs investisseurs. En effet, le programme de construction est malgré tout déjà fortement avancé et 84 % de sa commercialisation en volume est déjà effective. Selon Anaxago, le risque du plan de redressement judiciaire, nécessitant une reprise de chantier, pourrait impliquer des coûts additionnels et engendrer une perte de rentabilité pour les investisseurs. Si la communication des plateformes de crowdfunding est rassurante, seul l’avenir nous montrera le niveau des pertes pour les épargnants.

Autrement dit, investir dans le crowdfunding immobilier peut s’avérer être un placement très rentable si tant est que l’on soit méfiant et conscient des risques pris au départ.

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David Audran

Responsable du blog CultureBanque. Expérience professionnelle en banque de détail, finance d'entreprise et analyse financière.

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